Por cada dólar que se solicita, el programa exige una capacidad de pago familiar de aproximadamente 42 dólares mensuales netos: así lo establece el nuevo régimen de créditos hipotecarios UVA, cuya regla central fija que la cuota inicial no podrá superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar. La simulación oficial difundida por el equipo económico, replicada por la prensa especializada, parte de un préstamo de 80.000 dólares a 25 años con una tasa máxima de UVA más 7%, lo que arroja una primera cuota de 865.098 pesos y un ingreso mínimo requerido de 3.460.391 pesos mensuales, siempre en términos netos.

Cómo se traduce en una pareja tipo

Un hogar compuesto por dos perceptores que cobren, después de los descuentos obligatorios, alrededor de 1.730.000 pesos cada uno alcanzaría holgadamente el umbral de calificación. El esquema apunta, según los considerandos de la normativa, a familias asalariadas con ingresos formales y estabilidad laboral, dado que la obligación se mantiene indexada por Unidad de Valor Adquisitivo durante toda la vida del crédito.

El ejemplo de la simulación oficial toma una propiedad valuada en 106.667 dólares. El crédito cubre hasta el 75% del valor de tasación, es decir unos 120.920.000 pesos, equivalentes a 80.000 dólares al tipo de cambio mayorista de referencia. El 25% restante, alrededor de 26.667 dólares, debe aportarlo el comprador con recursos propios, una barrera de entrada que la administración no subsidia y que reduce el universo de potenciales beneficiarios a quienes ya cuentan con ahorro previo o con capacidad de venta de otro bien.

• Cuota inicial estimada: 865.098 pesos, ajustable por UVA a lo largo de los 25 años.
• Ingreso neto mínimo del hogar: 3.460.391 pesos mensuales.
• Valor del inmueble en el ejemplo: 106.667 dólares.
• Monto financiado: 75% del valor de tasación, hasta 120.920.000 pesos.
• Tasa máxima admitida: UVA más 7,50%, con plazo mínimo de devolución de 15 años.
• Tope por crédito: 150.000 UVA, equivalentes a unos 156 millones de pesos al valor actual.

De dónde sale la plata: la ingeniería financiera del programa

El fondeo es, técnicamente, el corazón del esquema. La administración puso a disposición del sistema bancario hasta dos billones de pesos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, canalizados a través de licitaciones sucesivas en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Cada lote de licitación asciende a 200.000 millones de pesos, con un tope del 20% por entidad, de modo que ninguna institución concentra más del 20% del fondeo total.

Una vez adjudicados los depósitos, las entidades disponen de 90 días corridos para transformar esos recursos en créditos hipotecarios efectivamente desembolsados. El destino está restringido a primera vivienda de personas humanas, ya sea para adquisición, construcción, ampliación o refacción. Si el banco no cumple con el plazo de colocación, el mecanismo contempla la reasignación de los fondos a otra entidad, con lo cual la ANSES preserva el carácter productivode la colocación.

“La diferencia entre lo que paga el deudor hipotecario y lo que cobra el ANSES se lleva el banco: se queda con el spread entre la tasa UVA más 7% cobrada al cliente y la tasa UVA más 2,50% o 4,50% pagada al Fondo. En el ejemplo oficial, ese margen es de cuatro puntos y medio a cinco puntos anuales, la retribución que obtiene la entidad financiera por tomar el riesgo de mora y administrar el crédito durante un cuarto de siglo.”Martín Sáez, Vitivinicultura y economía

Qué mirar de acá a la próxima cosecha de créditos: la velocidad de colocación de los primeros 200.000 millones de pesos en los bancos adjudicatarios, el grado de cumplimiento del plazo de 90 días para transformar depósitos en préstamos, la evolución de la cuota inicial frente a la inflación medida en UVA y, sobre todo, cuántas familias con ingresos formales entre 3,5 y 5 millones de pesos mensuales logran sortear la barrera del 25% de anticipo propio y quedan efectivamente dentro del programa. Esos indicadores, más que cualquier promesa oficial, marcarán si el nuevo ciclo hipotecario se traduce en ladrillos o en papeles pintados.