Martín Sáez abrió su análisis sobre el nuevo esquema de créditos hipotecarios en UVA con una cifra de partida: doscientos mil millones de pesos. Ese es el monto que la Administración Nacional de la Seguridad Social adjudicó en la primera licitación del programa, a partir de fondos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad, y que quedó repartido entre trece bancos luego de una compulsa en la que habían ofertado dieciocho entidades con un total de cuarenta y dos propuestas. En términos relativos, lo adjudicado alcanzó al setenta y siete por ciento de lo ofertado, una proporción que los técnicos del sector leen como un indicador de la predisposición del sistema financiero a participar del circuito, aunque también como una señal de que el regulador privilegió el costo por sobre el volumen.

Dos tramos de fondeo y un tope del 20% por banco

La operación se estructuró en dos tramos de plazo bien diferenciados, y esa arquitectura, según describieron fuentes oficiales consultadas, es la que define la velocidad con la que los créditos llegarán a las familias. El primer tramo, a un año, concentró 35.570 millones de pesos a una tasa equivalente a UVA más 2,67% de spread, mientras que el segundo, a cinco años, reunió 164.429 millones a UVA más 4,94%. La diferencia entre ambos spread, cercana a los 227 puntos básicos, no es trivial: refleja el premio que el FGS le paga a los bancos por inmovilizar capital durante un plazo más largo, y termina trasladándose, en parte, al costo financiero total que pagará el tomador del préstamo. Adicionalmente, cada banco adjudicatario quedó limitado a un máximo del veinte por ciento del total licitado, una cláusula que el regulador incorporó para evitar la concentración y para garantizar que los fondos alcancen a una base más amplia de entidades en el interior del país.

El ejemplo oficial y los números que hay que mirar

• Tope por crédito: 150.000 UVA, equivalentes a aproximadamente 200.000 dólares al tipo de cambio actual.
• Inmueble tomado como referencia: USD 106.000, con el 75% financiado, es decir, unos 80.000 dólares o 114 millones de pesos.
• Plazo del ejemplo: 25 años, con una tasa de UVA más 7%.
• Cuota inicial resultante: 865.000 pesos mensuales.
• Ingreso familiar neto mínimo requerido para que la cuota no supere el 25% del sueldo: 3.460.000 pesos.

Con esas cifras sobre la mesa, el acceso al esquema aparece condicionado por una variable muy concreta del mercado laboral argentino: la capacidad de acreditar ingresos por encima de los 3,4 millones de pesos netos en el grupo familiar. Una pareja en la que cada integrante perciba cerca de 1.800.000 podría ubicarse en ese umbral, lo que vuelve al crédito una herramienta pensada para hogares con dos aportantes formales y con relativa estabilidad de ingresos, antes que para asalariados individuales. El dato no es menor si se lo compara con la dinámica de los créditos UVA previos a 2019, cuando el ingreso requerido para acceder a una cuota equivalente representaba una proporción muy distinta del salario medio, como recordó un economista especializado en financiamiento hipotecario consultado por este medio.

Plazos, topes y la geografía del crédito

Una vez que los bancos reciban los depósitos, disponen de noventa días corridos para efectivamente otorgar los préstamos. Para esta primera colocación, el plazo operativo vence el 1 de diciembre, y cada entidad deberá decidir si abre una línea específica dentro de su portfolio o si refuerza un producto ya existente, una decisión que, en los hechos, define la velocidad de colocación y el grado de competencia por cliente. Mientras tanto, el programa completo prevé licitaciones sucesivas hasta llegar a los dos billones de pesos; con un crédito promedio estimado en 114 millones de pesos, esa masa total alcanzaría para asistir a entre diecisiete mil y dieciocho mil familias, un volumen relevante para el stock hipotecario argentino pero acotado frente a la demanda estructural de vivienda. En cuanto al tope de 150.000 UVA, fuentes del sector inmobiliario remarcaron que ese umbral permite financiar con mayor holgura a propiedades del interior del país, donde el precio por metro cuadrado se ubica por debajo de los valores porteños, mientras que en barrios consolidados de la Ciudad de Buenos Aires el mismo tope reduce sensiblemente el menú de opciones disponibles dentro del crédito.

Para la próxima cosecha de datos, este cronista seguirá de cerca tres indicadores clave. En primer lugar, el ritmo de desembolso efectivo de los bancos hasta el 1 de diciembre y la tasa de aceptación real de las solicitudes, que mostrará si el diseño del producto calza con la demanda concreta. En segundo término, el spread final que cada entidad trasladará al cliente, toda vez que la tasa de UVA más 7% del ejemplo oficial representa un promedio y los bancos podrán moverse en un rango según el perfil de riesgo y la relación cuota-ingreso. Y, en tercer lugar, la evolución del valor de la UVA en los próximos meses, dado que cualquier aceleración inflacionaria impacta de manera directa sobre la cuota y, por ende, sobre la sustentabilidad del esquema para los hogares que hoy están calculando si les cierra el número.