Un negocio inmobiliario por alrededor de 100.000 dólares en la Ciudad de Buenos Aires muestra cómo se reconfiguró la carga fiscal para quienes venden de manera ocasional: el precio acordado dejó de ser el único número relevante al cierre de la operación, porque comisiones, honorarios profesionales e Impuesto de Sellos continúan integrando el presupuesto, según explicó el CEO de la desarrolladora Spazios, Tapiola, en diálogo con este medio.

Para los vendedores, la novedad central es la salida de escena del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular, dos gravámenes que dependían del momento de adquisición del bien. El ITI, del 1,5% sobre el precio de venta, regía para las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 y fue eliminado a mediados de 2024; en una operación de 100.000 dólares equivalía a unos 1.500 dólares. Para los inmuebles adquiridos desde 2018 en adelante, en cambio, operaba el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado.

Qué tributos quedaron afuera y cuáles se mantienen

La exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad utilizada como inversión, aclaró Tapiola. En la vereda opuesta, las ganancias generadas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con las desarrolladoras que construyen y venden como parte de su negocio.

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: forman parte del presupuesto tanto del comprador como del vendedor.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor cercano a 220.000.000 de pesos; por encima de ese tope, el tributo grava únicamente el excedente.
• Gastos asociados al crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, cuando la compra se financia con un préstamo.

El esquema bonaerense presenta diferencias que conviene tener presentes al comparar operaciones. De acuerdo con la explicación del desarrollador, en la provincia de Buenos Aires la alícuota del Impuesto de Sellos ronda el 2% y, a diferencia de lo que ocurre en la Ciudad, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Esa disparidad, sumada al valor del inmueble, hace que la ubicación geográfica modifique de manera sensible los gastos totales de una compraventa.

En definitiva, la liberación del ITI y del impuesto cedular para las ventas ocasionales del patrimonio personal representa un cambio estructural respecto de la vendimia anterior de operaciones inmobiliarias, ya que elimina dos componentes que históricamente recortaban el margen del vendedor. Para la próxima cosecha de operaciones habrá que observar, en primer lugar, si la alícuota del Impuesto de Sellos en CABA y el umbral de exención para vivienda única acompañan la dinámica de precios, y, en segundo término, cómo se traslada a las comisiones pactadas entre las partes un mercado donde el vendedor ya no descuenta los tributos sobre la transferencia ni sobre la ganancia de capital.