La oferta de departamentos porteños se redujo a la mitad en casi un siglo y muestra menos ambientes y menos cocheras incluidas

La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos en la Ciudad de Buenos Aires desde 2020 alcanza los 46 metros cuadrados, mientras que la de las unidades edificadas en la década de 1930 llega a los 102 metros cuadrados, según un relevamiento de 53.424 avisos activos de venta elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai. La diferencia, de 56 metros cuadrados, equivale a una reducción del 55 por ciento en la superficie mediana, en un período que se extiende a lo largo de casi un siglo.

Menos ambientes y cocheras cada vez más separadas del precio

La transformación no se limita a los metros cuadrados. La cantidad mediana de ambientes por unidad pasó de cuatro a dos entre las construcciones de los años treinta y las levantadas desde 2020, de acuerdo con el informe. En paralelo, la composición de los avisos muestra un avance sostenido de las unidades pequeñas: los monoambientes representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente a apenas el 1,9 por ciento entre los edificados en los años treinta. En el extremo opuesto, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su participación del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento.

Otro cambio relevante se observa en el precio de las cocheras y su vínculo con el valor publicado del inmueble. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incorporaba la cochera al precio de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación cayó al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 por ciento al 14 por ciento, lo que configura un nuevo esquema en el que la cochera tiende a salir del precio de lista y a formar parte de una negociación posterior.

La dinámica por barrio: el centro se reconfigura, la periferia resiste

Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las levantadas desde 2010, las mayores reducciones de superficie se concentran en barrios del centro y del corredor norte. Recoleta pasó de una mediana de 90 metros cuadrados a 45, con una baja del 50 por ciento. Monserrat registró una reducción del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. En el otro extremo, las reducciones más moderadas se observan en barrios de la zona oeste y noroeste: Villa Urquiza mostró una caída del 9,6 por ciento, Villa del Parque, del 8,5 por ciento, y Villa Devoto, del 6 por ciento.

El relevamiento describe una etapa intermedia en la que la superficie mediana se había mantenido elevada. Entre las décadas de 1970 y 2000, las construcciones registraron medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados, un piso superior al observado en las décadas siguientes. Desde 2010, la superficie volvió a retroceder y la relación entre superficie y cantidad de ambientes se mantuvo en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período estudiado, lo que sugiere que la caída de metros se dio de manera proporcional a la reducción de la cantidad de piezas.

Qué mirar en los próximos relevamientos

• Cómo evoluciona la participación de las cocheras opcionales o vendidas por separado en los avisos de unidades nuevas, un indicador que ya pasó del 2 al 14 por ciento entre 2010-2014 y 2025-2026.
• Qué ocurre con la superficie mediana de las construcciones de la década de 2020 en los barrios donde la caída fue más moderada (Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza), para evaluar si la periferia sostiene el diferencial.
• Si la relación de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente se mantiene en próximos cortes del relevamiento, lo que confirmaría que el achicamiento responde a una lógica de diseño y no a un cambio en el tipo de unidad.
• El comportamiento del precio por metro cuadrado en Recoleta, Monserrat y Palermo, donde la superficie se redujo entre 40 y 50 por ciento desde 2010 respecto de las unidades anteriores a 1980.

El informe de Mirando.ai no incluye cifras de precios ni de valores por metro cuadrado, por lo que el impacto económico de la reducción de superficie sobre el bolsillo del adquirente queda fuera del recorte. El trabajo se concentra en describir las características físicas y comerciales de la oferta activa y en ordenar las 53.424 publicaciones por año de construcción, lo que permite observar diferencias entre generaciones de viviendas más allá de la evolución de los valores.