Ciento ochenta y cuatro mil cuatrocientos millones de pesos a cinco años y poco más de treinta y cinco mil quinientos millones a un año: esas son las dos cifras que resumen la primera licitación del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, en la que trece entidades financieras se quedaron con los doscientos mil millones de pesos subastados para destinarlos a créditos hipotecarios, en una operación que, según fuentes del organismo previsional, podría comenzar a traducirse en ofertas concretas antes del cierre de esta semana.

De los dieciocho bancos que presentaron propuestas, con un total de cuarenta y dos ofertas por doscientos cincuenta y ocho mil seiscientos cuarenta millones de pesos, solo trece terminaron como adjudicatarios. El grueso del dinero, un 82% del total, se colocó en el tramo a cinco años, con un spread promedio de 4,94% anual sobre UVA, mientras que el 18% restante, unos treinta y cinco mil quinientos millones, fue adjudicado a un año con un spread promedio de 2,67% sobre UVA. En ambos casos, las ofertas superaron el piso mínimo exigido para participar.

Las condiciones que regirán a los préstamos

• Plazo mínimo: 15 años, con bancos que estiran el tope hasta 20 o 25 años.
• Monto máximo por operación: 150.000 UVA, equivalentes a algo más de 200.000 dólares al tipo de cambio actual.
• Destino exclusivo: primera vivienda.
• Tasa tope al tomador: UVA más 7,5% anual, sin posibilidad de que las entidades la superen.
• Plazo para colocar los fondos una vez acreditados: 120 días corridos.

Varias entidades ya venían moviendo sus líneas propias hacia esa referencia. El Banco Macro fijó la tasa de UVA más 7,5% para préstamos de hasta veinte años; Credicoop y BBVA aplicaron idéntica condición para clientes que acreditan haberes y compran su primera vivienda; y el Banco Ciudad llevó el plazo hasta veinticinco años con la misma tasa. Es decir, la licitación del FGS funciona como ancla para un segmento de bancos que, en los meses previos, ya habían ajustado su oferta en la misma dirección.

El programa contempla hasta diez licitaciones de doscientos mil millones de pesos cada una, con un techo total de dos billones de pesos. La meta oficial es generar entre diecisiete mil y dieciocho mil nuevas operaciones inmobiliarias en los próximos meses, en un mercado donde el crédito hipotecario venía operando a ritmo muy inferior al de la década previa. El primer test será si los bancos logran colocar los fondos dentro del plazo de ciento veinte días y en qué condiciones efectivas llega el préstamo al tomador final, ya que el spread que cada entidad pague en la subasta no necesariamente se traslada de manera lineal a la tasa final que enfrenta el cliente.

Para los potenciales tomadores, el dato a seguir en las próximas semanas es doble: por un lado, qué entidades publican primero sus líneas y con qué combinación de plazo, monto y gastos administrativos; por el otro, cómo evoluciona la UVA, dado que un mayor ritmo de actualización del índice licúa el esfuerzo inicial pero aumenta el saldo en términos reales a lo largo de los quince años o más de vida del crédito. En paralelo, conviene comparar la nueva oferta con la de la vendimia anterior del crédito hipotecario, cuando los bancos aún no contaban con este fondeo barato del FGS y los préstamos en pesos a treinta años prácticamente habían desaparecido del menú. La diferencia entre aquella fotografía y la actual se concentra en el costo financiero: la licitación de la ANSES baja el spread que cobran los bancos, pero la carga sigue dependiendo de cómo se mueva la inflación que ajusta a la UVA.