Quinientas treinta mil pesos mensuales. Ese es el piso que hoy paga un inquilino porteño por un departamento de dos ambientes en Parque Patricios, según el relevamiento difundido por la plataforma Roomix, que cruzó la cobertura de espacios verdes en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires con los valores de oferta de alquiler y compraventa. La cifra, correspondiente a la parte más baja de la franja relevada en ese barrio, funciona como referencia de entrada al mapa de precios que la compañía construyó para medir el impacto del verde urbano en el bolsillo de quien busca alquilar o comprar una propiedad.

El estudio arroja una conclusión central: las unidades localizadas frente a parques o plazas cotizan, en promedio, entre un 10% y un 20% por encima del resto de las propiedades de la misma zona. En los casos más extremos, la diferencia llega al 30%. El sobrecosto se replica tanto en la oferta de alquiler como en los precios de venta, lo que confirma que la proximidad al verde actúa como un plus estructural en la formación de precios del mercado inmobiliario residencial porteño.

Los seis barrios del ranking y sus valores

• Palermo: más de 130 hectáreas de espacios verdes en radio caminable, con el Parque 3 de Febrero, el Jardín Botánico, el Ecoparque y varias plazas como ejes. Los departamentos con vista directa a los Bosques registran entre un 20% y un 30% de prima respecto a unidades del interior del barrio. Los monoambientes se alquilan entre 650.000 y 1.000.000 de pesos mensuales y los dos ambientes entre 900.000 y 1.400.000.
• Belgrano: las Barrancas y el Bajo de Belgrano sostienen la oferta verde del segundo lugar del ranking. Los alquileres parten de 600.000 pesos para un monoambiente y trepan hasta 1.300.000 para un dos ambientes.
• Caballito: el Parque Rivadavia opera como referencia central. Las propiedades con vista directa al parque muestran una prima de entre un 15% y un 20% frente a unidades equivalentes sin esa orientación. Los monoambientes arrancan en 500.000 pesos y los dos ambientes en 700.000.
• Nuñez y Saavedra: barrios residenciales articulados en torno al Parque Saavedra y la Costanera Norte. Un dos ambientes se alquila entre 700.000 y 1.050.000 pesos, mientras que las casas con jardín pueden superar los 1.700.000 mensuales.
• Villa Urquiza: el acceso al Parque Centenario define la zona. Los alquileres van de 450.000 a 680.000 pesos para monoambientes y de 630.000 a 950.000 para dos ambientes.
• Parque Patricios: la alternativa más económica del ranking, con el parque homónimo como principal espacio verde. Los monoambientes se mueven entre 380.000 y 580.000 pesos y los dos ambientes entre 530.000 y 800.000, valores claramente por debajo del norte porteño.

El sobrecosto no se distribuye de manera uniforme entre los actores del mercado. Quien termina absorbiendo la mayor parte de esa prima es el inquilino o el comprador final, ya que el propietario traslada la plusvalía directamente al precio de oferta. En el segmento del alquiler, el propietario captura la renta diferencial que genera la vista al parque a través de un canon inicial más alto; en compraventa, esa misma renta se capitaliza en el precio del metro cuadrado. El desarrollador o inversor que construyó la unidad cobra ese plus en el momento de la venta, mientras que el resto de la cadena, desde la administración del consorcio hasta el corretaje, opera sobre bases que no se modifican sustancialmente por la presencia del verde. El dato explica por qué la decisión de pagar más por una vista arbolada es, en los hechos, una transferencia directa de recursos del usuario final hacia el dueño del inmueble.

En términos comparativos, el estudio no precisa variaciones puntuales respecto de la medición anterior de Roomix, pero la lectura de los valores actuales muestra que la franja más cara del ranking, correspondiente a Palermo, multiplica por casi tres el piso de Parque Patricios para un monoambiente: 1.000.000 de pesos contra 380.000. En dos ambientes, la distancia se amplía: el techo de Palermo, 1.400.000 pesos, prácticamente duplica el techo de Parque Patricios, 800.000 pesos. Belgrano, por su parte, replica un patrón intermedio, con un piso de monoambiente de 600.000 pesos, equivalente al de Palermo, pero con un techo más acotado para dos ambientes.

El informe aclara, además, que el verde no es el único factor que define el precio final. La conectividad, el acceso a servicios y la oferta disponible en cada barrio también pesan en la formación de valores. En la próxima cosecha de datos, conviene mirar cómo evolucionan los precios de oferta en los segmentos intermedios del ranking, en particular Caballito y Villa Urquiza, para identificar si la prima verde tiende a ampliarse o a comprimirse a medida que se incorporan nuevos desarrollos en zonas con espacios verdes consolidados.