El mercado de alquileres porteño registró en agosto un incremento mensual del 1,5%, la suba más baja del año y un guarismo que se ubicó por debajo de la inflación estimada para ese mismo período, de acuerdo con el relevamiento difundido por el portal inmobiliario Zonaprop. En el acumulado de 2026, los contratos acumularon una variación del 19,2%, también inferior al 21,5% de aumento general de precios previsto para el año, lo que se traduce en una baja real del 2,3% en términos de poder adquisitivo. Frente a la dinámica de los doce meses previos, la suba interanual alcanzó el 29,9%, pero el dato relevante para los inquilinos es que, en lo que va del año, los alquileres perdieron la carrera contra el índice de precios al consumidor por 2,3 puntos porcentuales.

El comportamiento del segmento resulta elocuente al comparar la fotografía actual con la del cierre de la cosecha anterior, es decir, con el mes de diciembre de 2025: en aquel entonces, los contratos venían corriendo a un ritmo que les permitía empatarle al costo de vida, e incluso superarlo en algunos trimestres. La pérdida de terreno registrada en los primeros ocho meses de 2026 marca un punto de inflexión y configura el primer retroceso real del precio de los alquileres desde la reforma normativa que reguló la actividad. Para dimensionar el dato, basta con señalar que, si los contratos hubieran acompañado la inflación acumulada a agosto, un alquiler medio de dos ambientes debería costar hoy alrededor de 908.000 pesos en lugar de los 886.527 que arroja el promedio de Zonaprop.

Precios promedio por tipo de unidad y por barrio

• Monoambiente: 771.871 pesos mensuales.
• Departamento de dos ambientes: 886.527 pesos mensuales.
• Departamento de tres ambientes: 1.196.413 pesos mensuales.
• Barrios más caros: Puerto Madero (1.252.366 pesos), Núñez (995.838 pesos) y Palermo (990.748 pesos).
• Barrios más baratos: Lugano (654.776 pesos), Nueva Pompeya (700.324 pesos) y Parque Avellaneda (720.780 pesos).

La brecha entre el barrio más caro y el más barato llega al 91,2%: el alquiler medio de Puerto Madero prácticamente duplica al de Lugano. En el desagregado por comuna se observa que la zona norte mantiene una prima sostenida sobre el resto de la Ciudad, mientras que el sur porteño ofrece los valores más accesibles, en línea con el precio de compra del metro cuadrado. El comportamiento de los barrios en términos relativos también aporta información: las subas interanuales más fuertes se concentraron en Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%), en tanto que los incrementos más moderados correspondieron a Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%), precisamente las zonas que habían partido de una base más alta o más baja, respectivamente.

Oferta en expansión y rentabilidad en recuperación

La cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler tradicional creció 0,6% durante agosto y se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico que el portal había registrado en febrero de 2023. El punto de quiebre del mercado se produjo en enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, en coincidencia con la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres y la consecuente migración de propietarios desde el alquiler tradicional hacia contratos temporarios o hacia la venta. En paralelo, la rentabilidad promedio del alquiler tradicional se ubica en 5,70% anual, lo que implica un recupero del capital invertido en 17,6 años, un plazo 9,2% más breve que el requerido un año atrás, cuando se necesitaban prácticamente 19 años de renta para equiparar el valor de compra. Lugano se consolida como el barrio de mayor retorno, con una rentabilidad del 9,8% anual, mientras que Puerto Madero apenas rinde 3,2%, la mitad del promedio porteño.

El eslabón de la cadena que se lleva la mayor diferencia en la formación del precio es, en este segmento, el de la propiedad en sí misma: la renta se calcula sobre el valor de compra del inmueble, de modo que las zonas con menor precio del metro cuadrado generan proporcionalmente más rendimiento. Un inversor que adquirió una unidad en Lugano en los últimos años recupera su capital en poco más de diez años alquilando, mientras que quien compró en Puerto Madero debe esperar tres décadas para lograr el mismo objetivo. Esta distorsión explica, en buena medida, la decisión de muchos propietarios de volcarse al mercado temporario o de vender la unidad antes que destinarla a un alquiler de larga duración.

Compraventa con crédito en retroceso

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en el mismo mes del año anterior, lo que confirma la recuperación del volumen de operaciones tras el piso de 2024. Sin embargo, la proporción de operaciones concretadas con financiamiento hipotecario cayó al 16%, cinco puntos porcentuales por debajo del registro de junio de 2025, en un contexto de tasas reales todavía elevadas y de requisitos de acceso más estrictos por parte de los bancos. La mayor parte de las operaciones, en consecuencia, se cierra al contado o con algún esquema de financiación directa entre las partes, lo que reduce el universo de demandantes potenciales y tiende a sostener los precios en dólares en los segmentos medios y altos.

De cara a los próximos meses, las variables que conviene seguir de cerca son tres: la evolución mensual de la oferta de alquiler tradicional, que muestra signos de estabilización tras el salto de enero de 2024 pero todavía no consolidó una tendencia; el comportamiento del crédito hipotecario, cuya recuperación podría ampliar la base de compradores y, por arrastre, modificar la rentabilidad relativa del alquiler; y la dinámica de los contratos temporarios, un segmento que creció con fuerza y que, según los analistas del sector, podría comenzar a regularizarse a partir de los cambios normativos que se discuten en el Congreso. Para los inquilinos, la lectura más auspiciosa es que los alquileres vienen perdiendo contra la inflación desde principios de 2026, un dato que, de mantenerse la tendencia, podría profundizar la baja real en la cosecha que se cierra en diciembre y configurar el primer año de retroceso del precio locativo desde la sanción de la nueva ley.